Sadržaj članka+
Ako ste kuću izgradili poslije 2013. godine, a prije 18. jula 2018. godine, vjerovatno ste čuli da je možete legalizovati, ali da postupak nije besplatan.
To je tačno, ali troškovi nisu isti za svaku kuću. Zavise od površine objekta, lokacije, namjene, postojeće dokumentacije i eventualnog prava na subvencije.
Kao diplomirani inženjer geodezije, često se susrećem sa vlasnicima koji žele legalizovati objekat, ali ne znaju odakle da počnu. Najčešće ih zanima koliko će ih postupak koštati, da li moraju angažovati arhitektu i šta treba pripremiti prije odlaska u Gradsku upravu.
U nastavku ću objasniti kako izgleda legalizacija ovih objekata u Banjoj Luci, šta propisuje zakon i na koje troškove treba računati.
Koji objekti izgrađeni od 2014. do 2018. godine mogu biti legalizovani?
Prema Zakonu o legalizaciji bespravno izgrađenih objekata Republike Srpske („Službeni glasnik RS“, br. 62/18 i 93/22), legalizacija je moguća za objekte izgrađene ili započete do 18. jula 2018. godine.
To znači da kuća izgrađena 2015. ili 2017. godine može biti predmet legalizacije, čak i ako za nju nikada nije izdata građevinska dozvola.
Ipak, nije svaki objekat moguće legalizovati.
Prije nego što vlasnik uloži novac u geodetsko snimanje i projektovanje, preporučujem da se provjeri nekoliko stvari:
Da li je objekat zaista izgrađen ili započet prije 18. jula 2018. godine?
Na kojoj katastarskoj parceli se nalazi i kakvo je stanje vlasništva?
Da li je prema važećoj prostorno-planskoj dokumentaciji moguće zadržati objekat?
Da li se objekat nalazi u zaštitnom pojasu puta, vodotoka ili drugoj zoni sa ograničenjima gradnje?
Da li postoje ranije izdate dozvole, projekti ili drugi dokumenti koji se mogu iskoristiti?
Ovo je važno jer sama činjenica da kuća postoji na terenu nije dokaz da može biti legalizovana.
Za objekte čija je izgradnja započeta nakon 18. jula 2018. godine ovaj zakon ne predviđa mogućnost legalizacije.
Koja je razlika između kuća izgrađenih prije 2014. i od 2014. do 2018. godine?
Ovdje često dolazi do zabune.
Zakon predviđa poseban postupak za određene individualne stambene i stambeno-poslovne objekte izgrađene do 31. decembra 2013. godine, bruto građevinske površine do 400 m², kao i za određene pomoćne objekte.
Za te objekte, ako ispunjavaju zakonske uslove, moguće je besplatno utvrđivanje legalnosti.
Međutim, ako je kuća izgrađena 2014, 2015, 2016, 2017. ili do 18. jula 2018. godine, primjenjuje se redovan postupak legalizacije.
To podrazumijeva izradu potrebne dokumentacije i obračun odgovarajućih naknada.
Posebna situacija postoji kada je, na primjer, kuća izgrađena 2012. godine, a sprat dograđen 2016. godine. U tom slučaju prvobitni dio može ispunjavati uslove za besplatno utvrđivanje legalnosti, dok se za dograđenu površinu obračunavaju naknade prema zakonu.
Zato je važno utvrditi kada je koji dio objekta izgrađen.
Šta se plaća prilikom legalizacije kuće?
Troškove bih podijelio u dvije grupe.
Prvu čine naknade koje utvrđuje Grad Banja Luka, a drugu dokumentacija koju izrađuju ovlašćeni stručnjaci.
1. Građevinska renta
Renta je naknada za pogodnosti građevinskog zemljišta. Njena visina zavisi od zone u kojoj se objekat nalazi i površine koja se uzima za obračun.
Banja Luka ima više zona građevinskog zemljišta. Po pravilu, renta je veća u centralnim gradskim zonama, a manja u udaljenijim naseljima.
Zbog toga legalizacija dvije kuće iste površine ne mora koštati jednako.
Za orijentaciju, u ranije objavljenom obračunu Grada Banje Luke renta je iznosila:
Zona | Iznos po m² |
|---|---|
Posebna zona | 78,43 KM |
I zona | 65,36 KM |
II zona | 54,46 KM |
III zona | 43,57 KM |
IV zona | 32,68 KM |
V zona | 21,78 KM |
VI zona | 10,89 KM |
Ove iznose navodim kao primjer načina obračuna. Za konkretan objekat potrebno je provjeriti važeće osnovice i pripadnost zoni.
2. Naknada za uređenje građevinskog zemljišta
Pored rente, obračunava se i naknada za uređenje građevinskog zemljišta.
Ona zavisi od grupe zemljišta, komunalne opremljenosti i drugih propisanih elemenata.
Grad prilikom obračuna uzima u obzir postojeću infrastrukturu, a predviđena su i određena umanjenja.
Važno je znati da se renta i uređenje građevinskog zemljišta obračunavaju odvojeno. To su dvije različite naknade.
3. Dodatna naknada od 20%
Zakon o legalizaciji predviđa i dodatnu naknadu od 20% obračunatog iznosa rente i uređenja građevinskog zemljišta, ako zahtjev za legalizaciju nije podnesen u roku od šest mjeseci od stupanja zakona na snagu 2018. godine.
Ako je, na primjer, zbir rente i uređenja 5.000 KM, dodatna naknada od 20% iznosila bi 1.000 KM.
To je samo primjer. Konačan obračun izdaje nadležni organ, uz primjenu propisanih umanjenja i eventualnih subvencija.
4. Da li su kuće do 200 m² oslobođene plaćanja rente?
Ovo je jedno od najčešćih pitanja koje dobijam.
Grad Banja Luka uveo je subvencionisanje rente i naknade za uređenje građevinskog zemljišta za izgradnju individualnih stambenih objekata do 200 m² bruto građevinske površine.
Međutim, potrebno je razlikovati subvenciju za novu gradnju od subvencija koje se odnose na legalizaciju već izgrađenih objekata.
Za legalizaciju postoji i posebna gradska Odluka o subvencijama troškova uređenja građevinskog zemljišta i rente za legalizaciju bespravno izgrađenih objekata, objavljena u „Službenom glasniku Grada Banja Luka“, broj 28/20.
Pravo na subvenciju zavisi od uslova te odluke.
Zato vlasnicima kuća izgrađenih između 2014. i 2018. godine ne bih savjetovao da unaprijed računaju da neće plaćati rentu samo zato što kuća ima manje od 200 m².
Prvo treba provjeriti pravo na subvenciju, a zatim zatražiti obračun naknada.
Posebno treba obratiti pažnju na razliku između bruto građevinske i korisne površine. Kuća koja ima osnovu 100 m² i dvije etaže može imati ukupno 200 m² bruto građevinske površine.
5. Naknada za promjenu namjene poljoprivrednog zemljišta
Ako se kuća nalazi na zemljištu koje je evidentirano kao poljoprivredno, može postojati i obaveza plaćanja naknade za promjenu namjene zemljišta.
Ova naknada nije isto što i građevinska renta.
Prilikom provjere parcele gledam i vrstu zemljišta, jer ona može uticati na dodatnu dokumentaciju i troškove.
Za određene starije objekte postoje zakonska oslobađanja, ali se ona ne mogu automatski primijeniti na objekte izgrađene nakon 2013. godine.
Koja dokumentacija je potrebna za legalizaciju?
Za završene individualne stambene i stambeno-poslovne objekte bruto građevinske površine manje od 400 m² zakon predviđa pojednostavljen postupak.
To je dobra vijest za vlasnike manjih porodičnih kuća, jer nije uvijek potrebna kompletna projektna dokumentacija kao za novu izgradnju.
Geodetski snimak izvedenog stanja
Ovo je dio postupka za koji sam, kao geodetski inženjer, neposredno zadužen.
Izlazim na teren i vršim geodetsko snimanje objekta. Utvrđujem njegov položaj, horizontalne dimenzije i odnos prema katastarskoj parceli.
Na osnovu mjerenja izrađuje se geodetski snimak izvedenog stanja, koji se prilaže uz dokumentaciju za legalizaciju.
Prilikom snimanja važno je obuhvatiti stvarno izgrađeno stanje. Ako kuća ima naknadno dograđen dio, terasu, garažu ili druge dijelove, potrebno je utvrditi šta se tačno legalizuje.
Takođe provjeravam da li se objekat nalazi unutar granica parcele. Ako postoje neslaganja, dobro je da vlasnik za njih sazna prije nego što nastavi postupak.
Projekat izvedenog stanja
Drugi važan dokument je projekat izvedenog stanja.
Za završene individualne stambene i stambeno-poslovne objekte manje od 400 m², koji ispunjavaju uslove pojednostavljenog postupka, zakon predviđa projekat u arhitektonskoj fazi.
Njega izrađuje ovlašćeni projektant.
Projekat prikazuje postojeći objekat: raspored prostorija, dimenzije, etaže, presjeke, fasade i druge potrebne podatke.
Vlasnici me često pitaju da li im za kuću manju od 200 m² treba arhitekta.
Odgovor je da površina manja od 200 m² sama po sebi ne oslobađa vlasnika obaveze izrade projekta izvedenog stanja. Međutim, za navedenu kategoriju objekata ne zahtijeva se uvijek kompletan glavni projekat.
Nalaz o tehničkoj ispravnosti
Za ovu kategoriju objekata pribavlja se i odgovarajući zapisnik o tehničkoj ispravnosti.
Ovlašćeno pravno lice provjerava mehaničku otpornost, stabilnost, kvalitet građenja i ispunjenost uslova za korišćenje objekta.
Ovaj dokument je važan jer legalizacija nije samo pitanje evidentiranja kuće u katastru. Potrebno je utvrditi i da se objekat može bezbjedno koristiti.
Dokaz o vlasništvu
Potrebna je dokumentacija kojom se dokazuju odgovarajuća prava na zemljištu i objektu.
Tu se u praksi mogu pojaviti problemi ako je zemljište naslijeđeno, ako suvlasništvo nije riješeno ili ako objekat nije izgrađen na zemljištu investitora.
Zbog toga preporučujem da se stanje vlasništva provjeri odmah na početku.
Kako izgleda postupak legalizacije u Banjoj Luci?
Postupak najčešće ide ovim redoslijedom:
Provjera parcele i objekta. Utvrđuju se katastarski podaci, vlasništvo, vrijeme izgradnje i osnovni uslovi za legalizaciju.
Podnošenje zahtjeva za legalizaciju. Zahtjev se predaje nadležnom odjeljenju Gradske uprave Banja Luka.
Uviđaj i utvrđivanje potrebne dokumentacije. Nadležni organ provjerava stanje objekta i obavještava podnosioca o daljem postupku.
Geodetsko snimanje i izrada projekta. Pribavlja se dokumentacija koja odgovara stvarno izvedenom stanju.
Obračun naknada. Grad utvrđuje rentu, uređenje građevinskog zemljišta i druge eventualne obaveze. Provjerava se mogućnost subvencionisanja ili plaćanja na rate.
Izdavanje rješenja. Kada su ispunjeni zakonski uslovi, izdaje se odgovarajuće rješenje o legalizaciji.
Za završene individualne stambene i stambeno-poslovne objekte bruto građevinske površine manje od 400 m², kada su ispunjeni zakonski uslovi, naknadna građevinska i upotrebna dozvola mogu se izdati jednim rješenjem.
Nakon toga moguće je urediti odgovarajuće evidencije objekta u katastru.
Može li se legalizacija plaćati na rate?
Zakon o uređenju prostora i građenju omogućava jedinicama lokalne samouprave da propišu plaćanje rente i uređenja građevinskog zemljišta na rate, najduže do deset godina.
To ne znači da svaki vlasnik automatski ima pravo na otplatu tokom deset godina. Potrebno je provjeriti važeće uslove Grada Banje Luke.
Ovu mogućnost savjetujem da provjerite prije nego što odlučite kako ćete finansirati legalizaciju.
Koliko ukupno košta legalizacija kuće od 150 ili 200 m²?
Na ovo pitanje ne mogu dati odgovoran odgovor dok ne znam gdje se objekat nalazi i kakva je njegova dokumentacija.
Dvije kuće jednake površine mogu imati potpuno različite troškove.
Na primjer, kuća od 150 m² u udaljenijem naselju može imati nižu rentu nego kuća iste površine u centralnoj gradskoj zoni. Razlika postoji i u uređenosti zemljišta.
Ukupan trošak čine:
renta i naknada za uređenje građevinskog zemljišta, ako postoji obaveza njihovog plaćanja;
eventualna dodatna naknada od 20%;
geodetski snimak izvedenog stanja;
projekat izvedenog stanja;
nalaz o tehničkoj ispravnosti;
administrativne takse i druge potrebne saglasnosti.
Ako vlasnik ostvaruje pravo na subvenciju, iznos može biti znatno manji.
Zato prvo provjeravam postojeće stanje, a tek nakon toga ima smisla govoriti o ukupnoj cijeni.
Najčešća pitanja vlasnika
Da li mogu legalizovati kuću izgrađenu 2016. godine?
Da, ako je gradnja započeta prije 18. jula 2018. godine i ako objekat ispunjava ostale zakonske uslove.
Da li je legalizacija besplatna za kuću od 180 m²?
Ne automatski. Za objekte izgrađene od 2014. do 2018. godine potrebno je provjeriti pravo na subvencije. Površina manja od 200 m² nije sama po sebi dovoljan osnov za besplatnu legalizaciju.
Da li mi treba geometar ako je kuća već ucrtana u katastru?
Ucrtavanje objekta i legalizacija nisu isto. Činjenica da je objekat evidentiran ne znači da je legalan. Potrebno je provjeriti postoji li odgovarajući geodetski snimak i da li je dokumentacija prihvatljiva za konkretan postupak.
Da li mi treba arhitekta za kuću do 200 m²?
Za završene individualne stambene objekte koji se legalizuju po pojednostavljenom postupku potreban je projekat izvedenog stanja u arhitektonskoj fazi, koji izrađuje ovlašćeni projektant.
Šta ako je kuća izgrađena 2012, a sprat dograđen 2017. godine?
Takav slučaj treba posmatrati odvojeno. Stariji dio može ispunjavati uslove za besplatno utvrđivanje legalnosti, dok za naknadno dograđenu površinu mogu postojati dodatne obaveze.
Može li se legalizovati kuća bez građevinske dozvole?
Upravo takvi objekti su predmet postupka legalizacije, pod uslovom da ispunjavaju zakonske kriterijume.
Moj savjet prije početka legalizacije
Ako imate kuću izgrađenu između 2014. i 2018. godine, nemojte odmah naručivati kompletnu dokumentaciju.
Prvo provjerite katastarske podatke, vlasništvo, mogućnost legalizacije i eventualno pravo na subvencije. Tako ćete znati šta vam zaista treba i izbjeći nepotrebne troškove.
Kao dipl. inž. geodezije, mogu vam pomoći u provjeri katastarskog stanja parcele i izraditi geodetski snimak izvedenog stanja koji je potreban za postupak legalizacije.
Ako planirate legalizaciju objekta u Banjoj Luci ili okolini, kontaktirajte me i objasnite kada je kuća izgrađena, gdje se nalazi i kolika je njena površina. Na osnovu tih podataka možemo utvrditi prvi korak i potrebnu geodetsku dokumentaciju.
Često postavljana pitanja
- Odakle početi sa legalizacijom objekta?
- Najbolje je da prvo pozovete geometra. Provjeriću katastarsko stanje parcele, položaj objekta i objasniti vam koja je dokumentacija potrebna. Ako su ispunjeni uslovi za legalizaciju, možemo početi sa geodetskim snimanjem.
Pozovite za besplatnu konsultaciju
Recite broj parcele i katastarsku opštinu. Dogovaramo izlazak na teren i dobijate ponudu.
